Justiça

Loteadora terá que devolver dinheiro pago por terrenos em Guararapes

Decisão é referente a ação movida pelo Ministério Público em julho do ano passado, confirmando decisão liminar que havia suspendido a negociação do empreendimento

Lázaro Jr. - Hojemais Araçatuba
05/05/22 às 19h29
A Prefeitura de Guararapes apoiava o projeto Nosso Bairro no município (Foto: Arquivo)

A Justiça de Guararapes (SP) condenou os responsáveis pela comercialização dos terrenos para implantação do projeto “Nosso Bairro”, no município, a devolver as quantias recebidas dos compradores, com valores devidamente atualizadas, decretando a nulidade do contrato.

A decisão é referente a ação movida pelo Ministério Público, após inquérito instaurado pela promotora de Justiça Maria Cristiana Lenotti Neira em agosto de 2019, para apurar possíveis irregularidades na aquisição de terreno no município para implantação do projeto.

Os réus são Anahis (Associação Nacional da Habitação e Interesse Social), Marcelo Roberto Augusto, Cidade Sorriso Loteamento Habitacional SPE Ltda e Rodolfo Pereira dos Santos. A Justiça já havia concedido liminar em julho do ano passado, suspendendo a venda ou reservas de lotes e a divulgação sobre o empreendimento imobiliário, sob pena de multa de R$ 5.000,00 por evento.

Também estava suspenso o recebimento de prestações ou mensalidades, vencidas ou a vencer relativas aos lotes previstas nos contratos já celebrados.

A liminar também proibia a realização de qualquer atividade em relação ao loteamento, incluindo cortes, aterros ou serviços de topografia e abertura ou conservação de vias de circulação, demarcação de quadras.

Prefeitura

A liminar também havia proibido a Prefeitura de realizar reuniões, inclusive virtuais, para venda dos lotes, e determinou ao município que fiscalizasse os responsáveis pelo empreendimento, para cumprir a proibição da realização de qualquer atividade relacionada ao projeto habitacional antes da aprovação e registro imobiliário.

Por fim, a liminar havia determinado o bloqueio das contas bancárias abertas em nome da Cidade Sorriso Loteamento Habitacional SPE Ltda, destinadas a receber as prestações pagas pelos adquirentes de lotes em Guararapes e de quaisquer outras abertas em seu nome.

Na sentença, a juíza da 2ª Vara do Fórum de Guararapes, Daniele Calda Nery Soares, manteve o que havia sido determinado em liminar e determinou que sejam tomadas as providências para apresentar projeto para aprovação do empreendimento junto aos órgãos competentes.

Os responsáveis terão que realizar todas as obras mínimas de infraestrutura dentro do cronograma a ser estimado, e procederem ao registro do parcelamento no Cartório de Registro de Imóveis, de acordo com o estabelecido na Lei de Parcelamento do Solo Urbano.

A sentença declara nulo os atos constitutivos da pessoa jurídica Cidade Sorriso Loteamento Habitacional SPE Ltda e eleva a multa para R$ 15.000,00 sobre cada descumprimento, além de multa diária de R$ 5.000,00 incidente até o desfazimento dos atos materiais realizados irregularmente, até o limite inicial de R$ 200.000,00.

Contestação 

Consta na sentença que a Prefeitura de Guararapes alegou não ser parte por não figurar nos contratos de compra e venda dos imóveis e não ter realizado negociações ou recebeu qualquer valor decorrente dos fatos retratados no processo.

Alegou ainda que o empreendimento imobiliário não havia sido aprovado pelo Departamento de Urbanismo, Obras, Mobilidade Urbana e Habitação. Também argumentou que não houve parcelamento do solo urbano, de modo que o município não poderia ou deveria agir para impedir a ação dos demais corréus.

Sobre as reuniões em apoio à construção das casas prometidas, justificou que não foram feitas de má-fé ou com a intenção de lesar consumidores e que o município iria regularizar os loteamentos e parcelamentos já iniciados.

Irregularidades

Na sentença, a juíza cita que os réus pretendiam desenvolver uma modalidade de incorporação imobiliária travestida de programa habitacional com fins sociais. Porém, argumenta que a legislação não autoriza a alienação de lotes na forma pretendida, não sendo possível a comercialização, ainda que para fins sociais, de lotes não individualizados de imóvel desconhecido.

“Como já acentuado na decisão que deferiu a tutela de urgência, os documentos que aparelham a inicial apontam para evidentes violações ao Código de Defesa do Consumidor e à Lei nº 6.766/79, visto que a “associação” pretende receber valores de pessoas que firmarem "termos de adesão", sob a promessa de estarem adquirindo uma porção de terras para a construção da casa própria, quando não há aprovação de qualquer loteamento, sequer a compra de terreno, além de conter o dito “termo de adesão” cláusulas abusivas”, consta na decisão.

Valores

A magistrada chama a atenção para o valor estimado pela Associação para que seja adquirido um lote de 160 ou 200 metros quadrados, R$ 5.749,33 ou R$ 7.186,67, respectivamente, o que daria aproximadamente R$ 35,93 o metro quadrado. 

“...este juízo não pode deixar de notar que a quantia estimada está muito aquém dos padrões de mercado desta Comarca, mesmo em se tratando de aquisição coletiva de uma área bruta de terras".

A decisão levou em consideração que a Anahis vinha operando na região oeste do Estado de modo similar em todas as cidades, havendo uma série de ilegalidades. “A própria formação da Anahis, conforme exposta por ela em sua contestação e evidenciado pelos documentos, já deixa evidente a falta de ânimo associativo entre os seus diretores e os munícipes que participariam do suposto programa habitacional”.

A juíza acatou o argumento do Ministério Público de que a associação se espalhou rapidamente por diversas cidades paulistas e pretendia ter atuação nacional, para angariar e gerir uma quantia expressiva de valores sem sofrer qualquer fiscalização, pelo Poder Público ou por seus associados.

“Por mais esses motivos deve ser reconhecida a natureza de relação de consumo entre as partes, pois a Anahis atua como verdadeira fornecedora de produtos e serviços, e os pretensos associados (adquirentes de lotes) figuram como consumidores”.

Terreno

A juíza justifica que também há clara violação à Lei do Parcelamento do Solo Urbano, pois o loteador não tem título da propriedade que pretende lotear, não há notícia da aprovação do loteamento por qualquer órgão competente e nem de qualquer obra de infraestrutura mínima na área objeto.

A Lei 6.766/95 prevê que o loteador deve realizar o registro do loteamento no Cartório de Registro de Imóveis e obter as aprovações dos órgãos públicos competentes para implantação do empreendimento. Somente após deve iniciar a venda dos lotes e as obras de infraestrutura, com a conclusão do loteamento devendo ocorrer no prazo máximo de quatro anos.

No caso em análise, não havia previsão de prazo para a conclusão do loteamento. “Logo, a forma de implantação do “Programa Nosso Bairro” é claramente contrária às previsões legais”, cita a decisão.

Infraestrutura

Ainda segundo a sentença, a associação pretendia lotear uma gleba de terras e depois ter o reconhecimento de loteamento de interesse social pelo Poder Público, para receber verbas para obras de infraestrutura. Se não conseguisse, os compradores dos lotes, pessoas de baixa renda, deveriam arcar com os custos da infraestrutura.

Porém, não havia informação prévia sobre o custo da infraestrutura básica, por não haver projeto, planejamento e previsão financeira. “Não há, assim, qualquer indicativo da idoneidade econômico-financeira da mencionada associação para fazer frente ao empreendimento a que se propõe, com grave risco para os poupadores, que podem ver as economias de uma vida dissipadas, sobretudo em se considerando que não há garantia mínima de sucesso do empreendimento”.

Para a Justiça, ficou comprovado que se trata de “empreendimento absolutamente temerário e que coloca em risco o patrimônio de centenas de pessoas que já se encontram em situação de vulnerabilidade”.

Mudança

Por fim, consta na sentença que após a instauração do inquérito civil e de diligências, os corréus anunciaram a suspensão das atividades da Anahis no município, em 20 de dezembro de 2020, e o empreendimento imobiliário fora assumido pela sociedade limitada Cidade Sorriso, em que figura como sócio diretor o corréu Rodolfo Pereira dos Santos.

“Ora, referida sociedade limitada foi constituída com o único objetivo de dissimular as operações dos corréus Anahis, Marcelo Roberto Augusto e Rodolfo Pereira dos Santos, que continuaram a divulgar empreendimento habitacional idêntico em sua forma de contratação (simulação de associados/sócios à pessoa jurídica durante a compra e venda dos imóveis)”.

A juíza cita que Rodolfo é membro do conselho diretor e associado da Anahis, presidida por Marcelo Roberto Augusto, e o contrato social da Cidade Sorriso prevê a constituição de empreendimento imobiliário único, mediante aquisição de gleba e seu loteamento.

Esses imóveis seriam distribuídos dentre os “sócios” como contrapartida aos valores que pagaram sob aparência de “capital social”, mas que correspondem a verdadeiro preço pela aquisição das casas próprias, “o que atesta seu nítido propósito de eximir os demais correqueridos da responsabilidade civil pelos prejuízos que provocaram”.

A reportagem não conseguiu contato com os réus para comentar a decisão, que cabe recurso.

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