Como ficam os contratos de aluguéis durante a pandemia?

As relações contratuais no Brasil estão sendo muito afetadas pelos impactos financeiros que a pandemia do coronavírus tem causado, repercutindo diretamente nos contratos de locação residenciais e comerciais (não residenciais), devido à diminuição da renda dos locatários e a consequente dificuldade em pagar o aluguel em dia.

Diante disto, estão sendo adotadas algumas medidas entre locadores e locatários, para que não tenham que chegar ao ponto de rescindir o contrato de locação.

Inicialmente, é muito importante destacar que a crise econômica, por si só, não autoriza o locatário a deixar de honrar com seu compromisso de pagar o aluguel em dia. Quem não teve a renda muito afetada pela pandemia, deverá continuar pagando o preço previsto no contrato, dentro do prazo contratual.

Aos locatários que tiveram a sua renda cortada ou muito reduzida pelo impacto financeiro causado pela crise do coronavírus, sugere-se que procurem o locador do imóvel para informá-lo a respeito da sua situação financeira e tentar compor um acordo amigável, cumprindo com os deveres de informação e transparência, inerentes ao princípio da boa-fé contratual, conforme artigo 422 da Lei nº 10.406/02 (Código Civil).

Seja um contrato de locação residencial ou comercial, o acordo extrajudicial é a medida mais recomendada, já que um processo judicial poderá ser oneroso e demorado, enquanto o acordo trará efeito imediato. Aconselha-se, também, que esse acordo seja feito por escrito, de preferência por um termo aditivo ao contrato de locação, para dar segurança jurídica e evitar futuras discordâncias.

A tentativa de negociação representará uma atitude de boa-fé, que pode ser levada em consideração em juízo, em caso de uma possível demanda judicial posterior.

Se não houver uma composição, o locatário pode optar pelo ajuizamento de uma ação, contudo, será necessário provar e demonstrar em juízo a queda de rendimentos da empresa (em caso de locação comercial) ou a redução do salário (em caso de locação residencial), não bastando alegar apenas a crise da pandemia.

Importante observar que, os descontos concedidos durante a quarentena deverão ser ressarcidos ao locador no futuro, em número de parcelas a ser combinado entre as partes, uma vez que o locador, proprietário do imóvel, não pode arcar sozinho com a redução do valor do aluguel.

Cabe salientar também que, recentemente, foi aprovado pelo Senado, o projeto de lei nº 1.179/2020, que proíbe as ações de despejo de inquilinos durante o período da pandemia, suspendendo as desocupações forçadas em ações de despejo, o que se aplicaria para os processos ajuizados entre 20 de março de 2020 até 30 de outubro de 2020. O texto ainda segue para sanção do presidente.

Dessa forma, com base na boa-fé, no equilíbrio contratual e na segurança jurídica, sugere-se que as partes entrem em consenso, colocando suas diferenças de lado e buscando resolver seus problemas por meio de uma composição de acordo, flexibilizando as regras do contrato de locação, seja suspendendo o pagamento temporariamente, seja parcelando os valores devidos ou até mesmo diminuindo o valor por um período, evitando, assim, futuras disputas judiciais.

Trata-se de uma questão bastante complexa e não há uma única solução para todas as situações, devendo ser realizada uma análise caso a caso.