A aquisição da propriedade de um imóvel pode ocorrer, não só por meio da compra, mas também por meio de uma ação denominada usucapião, a qual é baseada no tempo da posse.
Hoje, existem duas formas de se pleitear esse direito: em cartório (usucapião extrajudicial) e na justiça (usucapião judicial).
É importante informar, de plano, que o usucapião extrajudicial é bem mais célere, porém, é necessário que o possuidor reúna requisitos obrigatórios tão específicos que, na maioria das vezes, dificultam ou impedem a sua formalização por meio do cartório de registro de imóveis.
É correto afirmar que o objetivo do legislador pátrio, ao criar a figura do usucapião extrajudicial, foi desburocratizar, trazer maior celeridade ao instituto e agilizar a atividade jurisdicional, desde que os requisitos sejam cumpridos e que não haja litígio.
Trata-se de uma faculdade oportunizada ao possuidor. A negativa do cartório em conceder o direito, não impede que a ação de usucapião seja proposta perante o Poder Judiciário.
Ambas as modalidades de usucapião devem, obrigatoriamente, ser acompanhadas por advogado, haja vista a complexidade do ato postulatório.
Ao realizar uma pesquisa junto aos cartórios de registro de imóveis, pode-se constatar que o usucapião extrajudicial ainda é muito pouco utilizado, não havendo expressivo número de procedimentos concluídos. E esse fato se deve muito mais aos empecilhos criados pela falta dos requisitos necessários do que pela falta de conhecimento de sua existência e possibilidade.
Em juízo, a ação de usucapião pode perdurar por anos, mas há maiores possibilidades de comprovar o direito que se busca preservar.
A Lei dos Registros Públicos (Lei 6.015/73) passou a ser acrescida do artigo 216-A, que regula o procedimento administrativo do usucapião a ser pleiteado perante o oficial de registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo.
Por outro lado, o Código Civil traz, a partir do artigo 1.238, as três espécies de usucapião judicial de bens imóveis: o extraordinário, o ordinário e o especial. Cada espécie possui sua particularidade e o tempo de posse varia, de acordo com a situação.
Um dos requisitos para adquirir a propriedade por meio de usucapião é a posse mansa e pacífica, mas, especialmente, ininterrupta. Além disso, o possuidor deve comprovar que manteve a posse do imóvel de forma exclusiva, com ânimo de dono, tendo sido o responsável pelos pagamentos de todos os tributos relativos ao imóvel, a exemplo do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano).
Imprescindível aclarar que os bens públicos, sejam da União, Estado ou Município, não são passíveis de aquisição por meio da ação de usucapião.
O artigo 1.240 do Código Civil é digno de destaque, eis que traz em seu texto a seguinte redação:
Art. 1.240 - aquele que possuir, como sua, área urbana de até 250 (duzentos e cinquenta) metros quadrados, por 05 (cinco) anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
Assim, equivoca-se quem acredita que a ação de usucapião é um direito que se adquire, única e exclusivamente, após 10 ou 15 anos de posse, relativa a um imóvel.
E esse prazo de cinco anos, mencionado alhures, vale também para a propriedade rural, desde que a área de terra não seja superior a 50 hectares, e que o possuidor que nela resida, a torne produtiva por meio de seu trabalho ou de sua família.
Por fim, consigna-se que o artigo 1.240-A, do Código Civil, previu uma espécie de usucapião, cujo direito exige tão somente a posse, por dois anos ininterruptos, do imóvel urbano, de até 250 metros quadrados, cuja propriedade seja dividida com o ex-cônjuge ou ex-companheiro, que tenha abandonado o lar.
(Foto: arquivo pessoal)
*Claudemir Francisco de Souza é advogado em Araçatuba (SP), especializado em "Execução de Políticas de Segurança Pública" e "Gestão da Investigação Criminal", pela ANP/Brasília (DF).
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